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房产投资的八大标准

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    发表于 2017-9-1 16:46:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    很多人会觉得现在投资房产已经变成了一场赌局,因为现在楼市泡沫太大,再加上政府对个人住房实施的各种限购政策,造成现在很多人不敢投资房产。

    这是因为近两年炒房的人太多,造成了楼市出现了严重的两极分化,炒房的人房子越炒越多,而且越炒越富,而那些真正想要买房的人却因为炒房团的出现,将楼市的价格越炒越高,以致于根本买不起房了。

    所以国家出台各种政策实施限购,就是为了限制那些炒房的人,控制楼市的价格,让真正想要买房的人能够买得起房。

    所以不必惊慌,只要不是为了炒房而买房,房产还是很值得我们去进行投资的,因为投资房产就是投资一座城市的未来,它还是放大个人信用的最有力的融资杠杆。

    那么房产投资到底要遵循哪些原则跟标准才能够确保我们稳赚不赔,实现个人信用与利益的最大化呢?

    你可以参照以下八大标准:

    1、地段、地段还是地段
    同样的房子,所处的地段不一样,房价肯定是不一样的,比如同样是新建的楼盘,老家的房子可能也就是2000元/平方,而像国内一线城市比如北京、上海、广州、深圳这样的地方房价可能最少也要20000元/平米。

    选择地段的两大核心标准:
    ①方圆十里以内步行10分钟有没有酒店
    你要看一下你将来所要购买的房子方圆十里以内步行10分钟有多少家酒店,最好是五星级酒店,当然如果没有五星级的四星级的也可以,高档酒店越多,说明你这个地段越值钱。

    比如希尔顿酒店,它有着非常丰富的城市运营经验,希尔顿投资一家酒店最少都是上亿起价的,它既然都敢投这个地方,那这个地方就算不火也会被它给带火起来,因此相比之下我们投资个几百万的房产也就不算什么了。

    ②方圆十里以内步行10分钟有没有银行
    同样你要看一下你将来所要购买的房子方圆十里以内步行10分钟有多少家银行,银行越多,说明你这个地段越值钱,将来升值的空间也会更大。

    为什么呢?因为银行掌握着中国所有储户的身份信息以及资信情况,它知道哪个地方有钱的人最多,毕竟银行是跟钱打交道的。

    所以说银行选择的每一个地方都是经过千挑万选的,如果说银行都选错了地方的话,那它是非常失败的,甚至也可能会面临倒闭的风险。
    2、实力的开发商
    买房子就跟你投资小孩子的未来一样,如果小孩子出生在一个有钱人的家庭,从小就是富二代含着金钥匙长大的,那这个小孩子将来的前途是不是一片光明。

    同样的道理,投资房产选开发商也一定选有实力的开发商,比如像万科这样的有着十多年的楼盘开发经验,因此选择万科的房产肯定比那些不知名的开发商的房产将来的增值空间要高很多。

    3、商业租户(或住户)的品质
    什么意思呢?也说是说你要看你将来购买的房子如果是自己不住租给别人住,那这些租户是一些什么品质的人?

    看看房子所处的小区周边邻居住的是什么品质的人,也就决定着你所买的房子未来的一个增长空间,那究竟要怎么看这些商业租房的品质呢?

    一般就是看两点:
    ①看小区楼下这些租户开的什么价位的车,如果开的车价位都在30万以上的话,那说明这些租户的品质是比较高的。

    ②看这些租户所从事的职业,是上市公司的高管还是政府机关的公务员,像这样的租户的品质都不错。

    4、物业管理要好
    这个很容易理解,主要是看你所购买的房子所处小区内的物业管理是不是够安全、够专业,比如你可以看一下小区内保安以及打扫卫生的阿姨的着装是不是统一的,还有就是看物业管理公司的实力,这一点应该不难理解。

    5、首付和期限
    很多人认为买房子是首付越多越好,按揭期限越短越好,甚至如果可以的话干脆直接全款买下来,因为他们觉得买房子向银行贷款,还要背负高额的利息,

    而且贷款的期限越长,背负的利息越多,总感觉自己亏了,那究竟事实是不是这样呢?

    举个例子假如你现在手上有100万,你拿这100万去买房子,如果你是全款买一栋价值100万的房子,那你买的也就是这一栋房子。

    但是如果你是通过银行贷款买房子,首付30万,剩余的70万是向银行贷款,按揭期限是10年,那剩余的70万你是不是可以拿去做其它投资;

    假设按20%的年收益,而你向银行贷款的年利率是6%,那么这样算的话你一年的净收益就是:70万*(20%—6%)=9.8万,10年也就是98万。

    那假设100万的房子你是首付10%,剩余的90万是向银行贷款,期限是20年,年利率我们算7%,剩下的90万去投资,同样按20%的年收益来算;

    我们来看一下20年后你一共收益了多少,先看一下每年的收益:90万*(20%—7%)=11.7万,30年就是11.7万*20=234万。

    从以上的数据我们是不是可以得出这样一个结论,买房子是不是首付越少,按揭期限越长对我们越有利。

    6、买新房不买旧房
    我们从两个角度来剖析一下:
    首先从银行按揭贷款的角度来说,一般年限越旧的房子越不容易从银行贷到款,即使能贷到款,期限也不会给你太长,一般不会超过5年。

    如果是8年以前建的,基本上银行是不会贷款给你的。所以从这个角度来讲一定不要买旧房子。

    其次从房子未来升值空间的角度来讲,买新房它的一个升值空间是非常大的,因为通常房地产开发商在开发楼盘的时候都会有一期、二期、三期。

    那么当一期的楼盘都销售的差不多的时候,开发商便会拿一期卖房子赚的钱继续开发二期,而且二期楼盘的价格肯定要比一期的高,越到后面价格肯定是越往上涨的;

    如果开发商后面开发的楼盘价格不涨反而往下跌,那势必会影响开发商的声誉,最终导致它的房子会卖不出去,所以买新房一定比买旧房划算。

    7、投资就近的原则
    什么叫投资就近呢?就是说你现在所在的地方离你买房子所处的位置它的车程以不超过1小时为宜,为什么要这样说呢?

    比方说你现在人在深圳,那你一定要选择在深圳或者是广州这种一线城市买房子,而不是在东莞或者是惠州这种二三线城市;

    因为一线城市的房价肯定是要比二三线城市的高,省会城市的房价肯定是要比 地、县级城市的高,这是当代房地产的一个现状。

    其实中国的房价是根据一个城市的人口流出的比率以及经济实力来决定的,如果一个城市它的人口流出比率越低,经济增长越快,那么这个城市的房价肯定越高。

    打比方你现在在深圳漂,如果说你漂的还不错,你可能会选择将来在深圳买房子,但如果说你漂的不好,那你可能会选择离开深圳,回老家买房子。

    那最终能够留在深圳的这些人都是一些有一定消费能力的人,一个结果就是深圳的房价越涨越高。

    8、套现率快、出租率高
    套现率就是指当你买了房子之后未来几年内你想把这套房子转售出去需要多长的周期,出租率是说你买了房子之后想出租然后多久能够租出去,其实这些事情你只要多向几家房产中介打听一下就知道了。

    如果你新买的房子在半个月之内甚至一个星期之内就能转售出去或者是租出去,那你的房子是非常抢手的,这也从侧面反映了你买的房子是值得你去长期持有的。

    关于房产投资就讲这么多,如果你觉得一线城市的房价太高,让你无法承受,那么你可以考虑在二、三线城市进行投资,也还是有很多机会的,而且二、三线城市不会像一线城市那样限购的那么厉害。

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